JUAN ANDRÉS ELHORDOY (JAE):
El turno de las grandes inversiones inmobiliarias llega a Rocha.
Al millonario y conversado proyecto Las Garzas, del argentino Alejandro Constantini, se sumarán próximamente costosos emprendimientos.
Por un lado, dos nuevas urbanizaciones de 1.000 y 900 hectáreas, que se ubicarán entre la laguna de Rocha y La Paloma, harán lugar a 400 viviendas. Y, por otro, un conjunto de hotel y edificio residencial, ambos de cuatro pisos, que se va a localizar muy cerca del centro del principal balneario rochense.
¿La ola expansiva de Punta del Este llega indefectiblemente a La Paloma y su zona de influencia? ¿La Paloma está en las puertas del despegue de inversiones inmobiliarias de gran valor?
Vamos a conversar de estos y otros temas con uno de los promotores que protagonizan de esta movida.
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JAE – El diálogo será con el arquitecto Vito Atijas, director del estudio Atijas Weiss, que es uno de los promotores de inversiones de envergadura que van a comenzar en muy poco tiempo.
Atijas Weiss tiene una larga historia de inversiones en Montevideo y Punta del Este. ¿Qué los llevó a dar este primer paso en Rocha, concretamente en La Paloma?
VITO ATIJAS (VA):
Seguramente ha influido un largo afecto que yo, personalmente, siento por Rocha, adonde no dejo de ir todos los veranos, aunque sea unos días, para reencontrarme con un tipo de veraneo distinto, con una cercanía más agreste, más presente del océano, y dentro de Rocha la posibilidad de, aun en uno de los lugares más conocidos, el que presenta mayor infraestructura como es La Paloma, recorrer los múltiples balnearios, algunos de mayor y otros de menor trascendencia pero todos ellos con el encanto particular de ese océano, que adquiere un protagonismo difícil de encontrar en otros lugares.
EMILIANO COTELO (EC):
Por ahí hay razones de tipo personal, sus propios gustos. Pero supongo que un negocio como este no se resuelve simplemente por ese tipo de motivo.
VA – Algunas veces es el motor. Francamente, uniendo eso a mi profesión de arquitecto y habiendo encontrado un terreno que tiene características muy particulares, porque encontrándose sobre el eje de la calle principal, Avenida Solari, prácticamente se acerca al océano en forma inmediata; con la presencia del faro, que es protagonista, y uno de los puntos emblemáticos de Rocha, un excelente frente, parecía cantado que ahí se podía desarrollar un edificio que tuviera las características que se ofrecen en otro tipo de lugares, donde generalmente el público exige más cosas, en las que la oferta inmobiliaria de La Paloma quizá esté algo atrasada. Entonces hemos decidido, con el impulso de esa impronta personal, desarrollar este proyecto que lanzamos este verano a la consideración del mercado inmobiliario rochense, y en particular en La Paloma, que tiene su público desde hace muchísimo tiempo, no es que nosotros lo hayamos descubierto.
JAE – Siguiendo con la estrategia que empieza a desplegar el estudio Atijas Weiss, cabe preguntar si esta no es una señal de posible saturación de Punta del Este y de necesidad de buscar alternativas a las que actualmente presenta el principal balneario.
VA – Con toda honestidad puedo llegar a coincidir en el tema de al menos una luz amarilla que se prende en cuanto a saturación. Los que hemos venido a Punta del Este por razones primero de vacaciones y después laborales durante mucho tiempo notamos que el crecimiento edilicio trae consigo cosas buenas pero de las otras también. Una saturación que se produce en el tráfico, en los servicios, el embotellamiento que se produce en las horas pico para ir y volver de determinados lugares adonde parece que masivamente todo el mundo quiere ir y llegar a la misma hora. Con lo cual la presencia cada vez más imponente del cemento y los edificios modifican el panorama visual que hasta hace no tantos años se tenía en Punta del Este. Todo eso hace pensar que un determinado tipo de público puede llegar a buscar otras cosas. De ahí el crecimiento visual y efectivo hacia el este.
EC – ¿Hay algo de autocrítica en ese análisis? Porque ustedes han sido protagonistas del empuje de las torres, por ejemplo.
VA – Sí, le cuento una anécdota personal. Hace muy poquito asistí al concierto de Charly García en la playa de estacionamiento del Conrad. Ubicado ahí, entre el público mientras disfrutaba el espectáculo, empecé a mirar alrededor y a comparar lo que se veía y lo que se ve ahora simplemente levantando la vista. Y encontré un contraste tan grande entre lo que había visto hacía un tiempo, mirando campeonatos de tenis ahí o la actuación de artistas, y lo que actualmente se ve, que se lo comenté a varios amigos: cómo casi sin darse cuenta uno se enfrenta de repente a un marco totalmente diferente del que toda la vida disfrutó. Y pienso que eso que me ocurre a mí le puede ocurrir a mucha gente. No digo que a todos, porque hay muchos que disfrutan de ese tipo de vacaciones, con una variedad enorme de ofertas, de espectáculos, que no se siente demasiado molesta por todo lo que le dije. A toda esa gente Punta del Este le seguirá dando la respuesta esperada. Pero creo honestamente que hay una saturación, y se lo digo con la cuota de autocrítica que me pueda corresponder.
JAE – ¿En ese sentido Rocha y La Paloma, en particular, aparece como opción? Además, ¿cuánto pesa en la decisión de invertir allí el eventual puente sobre la Laguna Garzón, que todavía está en trámite en la Dirección Nacional de Medioambiente? Por lo que se anuncia, en estas horas se presentaría un informe sobre el impacto ambiental del puente. ¿Qué importancia tiene?
VA – En el caso personal de este emprendimiento le diría que ninguna, lo haría con o sin el puente sobre la Laguna Garzón. Naturalmente, bienvenida sea cualquier ayuda para que la gente se acerque más fácilmente a la zona. Pero uno de los encantos de la costa rochense es recorrerla quizá no en su recorrido más corto, sino adentrándose hasta los puntos que vinculan directamente a los pequeños balnearios, algunos de una enorme belleza, que sería una pena que se perdieran por una saturación edilicia, que al menos por ahora no se vislumbra. Créame que en este edificio, Vista Oceánica, no ha pesado para nada el tema del puente.
JAE – Y viendo esto en perspectiva, ¿no se corre el riesgo de convertir a La Paloma, en particular, y Rocha, en general, en un departamento como Maldonado? Usted decía que le gusta La Paloma porque es agreste; es una característica, la rusticidad, el ambiente más familiar. ¿No se corre el riesgo, con las nuevas inversiones que están llegando al departamento, de perder esa mística o ese diferencial?
VA – No creo. Hay mucho espacio ambiental como para que el desarrollo ordenadamente previsto de Rocha pueda tener todavía un futuro muy largo en el tiempo. Además, la extensión misma de la costa permite que eso ocurra. La Paloma, en particular, que es el que tiene mayor infraestructura turística, admite algún crecimiento todavía sin que se corran riesgos en lo que tiene que ver con su particularidad. Lo que tiene de lindo La Paloma es, como le decía a la gente de la televisión y la prensa de Rocha, que uno da vuelta la esquina y se encuentra con el océano que prácticamente golpea la vista. Y eso no se va a perder porque hay zonas enteras donde la altura está limitada y debe seguir así.
JAE – Hay un solo edificio en La Paloma.
VA – Sí, un viejo edificio, muy visible desde largas distancias, que hizo tiempo atrás un amigo mío
EC – Un edificio que desentona, que desafina en La Paloma, que queda raro.
VA – Sí, queda raro, pero de todas maneras, no me molesta. He tenido la suerte, gracias a su constructor, que es amigo mío, el señor Niver Benencio, de haber ocupado un apartamento. La vista es realmente espectacular. Sería muy malo que se saturara y hubiera más edificios de esa altura y de esas características
EC – Ahora está regulada la altura en La Paloma.
VA – Está regulada, se está estudiando la posibilidad de aumentar la altura en algunos tramos de la calle Solari, que puede ser el eje vertebrador hacia un lado y otro de La Paloma, que tiene construcciones que se caracterizan por ser bajas, con niveles que en general no superan los dos pisos, máximo tres o cuatro.
JAE – ¿Habría mercado para la construcción de edificios más altos?
VA – No le sé decir. Honestamente, no he pensado tanto en si el mercado va a responder o no; naturalmente que espero que lo haga. Estoy decidido a impulsar este proyecto para que La Paloma cuente con un edificio, que, sin desentonar y totalmente adaptado a la reglamentación edilicia, ofrezca una serie de servicios que mejoren la calidad de vida del turista, que, por el tiempo que sea, haga su presencia allí. En ese sentido, tampoco es exagerado lo que ofrecemos: es una piscina cerrada, una piscina abierta, gimnasio, barbacoa, salas de reuniones, y un diseño muy atento a los espacios interiores, que en general apuntan a atender a las familias chicas, con no más de dos hijos. Son apartamentos básicamente de uno y dos dormitorios, todos con cocina, baño y de dimensiones adaptadas a un tipo de arquitectura que queremos que se integre naturalmente al balneario.
JAE – ¿A quiénes está dirigido el emprendimiento?
VA – Está dirigido a aquellos que aman la costa de Rocha, que vienen a veces y se encuentran con amplias posibilidades en materia de alquilar casas, pero no apartamentos. Les ofrecemos las ventajas de un edificio atractivo, muy bien ubicado, y que además, brinda una cantidad de servicios compartidos con el resto de los propietarios o de los usuarios, que va a tener el funcionamiento de una posada integrada al conjunto
JAE – ¿Piensan en un público uruguayo, en un público brasileño, en un público argentino?
VA – Por lo que hemos hablado con las principales inmobiliarias de Rocha, el público está integrado por argentinos, brasileños cada vez más, pero también por uruguayos que a lo mejor encuentran en esa oferta una respuesta a inquietudes para las que hoy no tienen respuesta inmobiliaria.
EC – Desde la audiencia le preguntan si este proyecto tiene algo que ver con el proyecto del puerto de aguas profundas, que eventualmente estaría ubicado en La Paloma.
VA – Sí, tiene algo que ver porque está muy cerca; es todo lo que le puedo decir. Todo lo que haga que La Paloma crezca, pero crezca bien, dentro de sus posibilidades naturales; ahora no vamos a descubrir el puerto de La Paloma, por supuesto. Todo ayuda, en la medida que agrega atractivos o da respuesta a necesidades que el balneario o ese pequeño enclave urbano que es La Paloma tiene. Pero no más allá de eso
EC – ¿Ustedes preveían el movimiento del nuevo puerto como parte del negocio?
VA – Lógico, sí, por eso le decía que el complejo está integrado básicamente por un bloque que da a la calle del Sol, que es la primera paralela a Solari, y al faro. Ahí va a haber una pequeña posada con 16 ó 20 habitaciones, que va a prestar servicios básicamente hoteleros o parahoteleros. El uso de eso se puede extender a los apartamentos que dan a la calle Solari, cuyos propietarios tendrán la oportunidad, en los períodos en que no usen la unidad, de darla a la administración de la posada que se encargará de tratar de agregarle rentabilidad a la inversión. En su inmensa mayoría son unidades de dos ambientes con cocina, un dormitorio y un estar que puede servir como dormitorio agregado. Todo con los servicios que mencioné, y servicio de mucama opcional incluido: todo lo que el turista medio puede desear para pasar sus vacaciones sin complicarse demasiado la vida.
EC – ¿Cuál es el límite de altura?
VA – Son cuatro niveles, planta baja y cuatro pisos, para no exceder lo que permite la ordenanza, y a eso nos hemos atenido con absoluta certeza.
JAE – Pero usted decía que eso está en revisión.
VA – Tengo entendido que está en revisión en alguna zona de la calle Solari, no precisamente en las más cercanas al océano, lo cual está muy bien. Pero para darle un cierto impulso edilicio, porque la gente que decide invertir en un determinado lugar tiene que tener incentivos para hacerlo, que pasan por lo económico.
Pensamos que es una medida acertada en la medida que no cambie la fisonomía básica del balneario, que es lo que le da su atractivo, que se extiende a algo que está a siete kilómetros, La Pedrera, otro lugar excepcional. Y a partir de ahí, La Aguada, Aguas Dulces, toda la costa rochense, que es de un enorme atractivo.
EC – La inversión es de dos millones de dólares.
VA – La inversión va a estar en ese orden, quizás un poquito más si se toma en cuenta el equipamiento de la parte hotelera y algunos servicios que se van a brindar. Pero puede estar en ese orden, incluido el valor del terreno.
EC – Las obras empiezan ahora nomás; ¿cuándo terminan?
VA – Estimamos que la ejecución global de la obra no debería llevar más de 18 meses a partir de su comienzo efectivo, que esperemos que sea en el primer semestre de este año.
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EC – De la audiencia llega una cantidad de mensajes y buena parte de ellos con una advertencia, con un reclamo de que no se construya más en el caso concreto de La Paloma: Por favor, así está bien, dejen en paz al departamento, señala por ejemplo Francisco, de Ciudad Vieja.
VA – No estamos, para nada, alterando la paz. Nos ajustamos estrictamente a lo que la ordenanza permite, no hemos pedido absolutamente nada que se salga de esa norma; somos más que respetuosos. Y además, coincido totalmente con lo que puedan escribir en cuanto a la defensa del valor natural de La Paloma y los demás balnearios rochenses. Estoy plenamente convencido de que hay una gran posibilidad de que se pierda ese atractivo en la medida en que se abran las compuertas en forma indiscriminada, en lo que tiene que ver con un desarrollo de construcciones que lo alteren. Créanme todos que no es mi intención, todo lo contrario. Estamos seguros de que este edificio, que se ubicaría donde hoy hay una pequeña casa, pegado al Banco de la República, frente al hotel Cabo Santa María, prácticamente al lado del faro, en nada va alterar la fisonomía actual de La Paloma.
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JAE – A este emprendimiento que se va a iniciar con la construcción de este edificio de lujo de cuatro pisos se suman dos nuevas urbanizaciones de 1.000 y 900 hectáreas que se van a ubicar entre la laguna de Rocha y La Paloma.
A su vez, según se anuncia, por ejemplo en una nota en El Observador de estos días, estos proyectos se van a sumar a otro, al millonario, al conversado proyecto Las Garzas, del argentino Alejandro Constantini.
¿Hay otras zonas del departamento de Rocha que revisten interés para un desarrollador inmobiliario como su empresa?
VA – Sí, tenemos la posibilidad de ampliar, siempre dentro de las condicionantes que mencionamos, a algún balneario vecino. En ese sentido, todavía sin una cosa fija o predeterminada, estamos analizando algunas propuestas que nos han llegado, y una vez analizadas veremos si se pueden concretar. Pero respondo afirmativamente a su pregunta en cuanto a que quizá no nos limitemos a esta iniciativa, sino que quizá encontremos en algunos otros lugares de la costa rochense algún punto de interés para el desarrollo turístico.
JAE – Esto da pie a una afirmación contundente en cuanto a que su estudio abre como una alternativa el departamento de Rocha, este caso particular no es un hecho aislado.
VA – Sí, abre una perspectiva, pero le aclaro que si nos tuviéramos que quedar en esta única iniciativa, no vamos a dejar de cumplirla y honrarla con todo el cuidado y el respeto que nos merecen el departamento y la costa rochenses. Insisto en que en este caso ha habido un fuerte impulso personal, una impronta personal; yo hace muchísimo tiempo que voy por lo menos dos o tres días a Rocha, y en general me quedo en La Paloma en lugares muy próximos a donde vamos a construir ahora. Por lo tanto, hay una carga personal, compartida por mi socio pero básicamente personal.
JAE – ¿Estos planes implican ir por el lado de viviendas de lujo como las que van a ofrecer a partir de ahora?
VA – No sé a qué apuntan cuando dicen de lujo. Parece que se entiende por lujo que el usuario o el propietario de esos pequeños apartamentos que básicamente son del orden de 50 a 55 metros cuadrados, siendo los de dos dormitorios, los mayores, de menos de 80 tenga algunas comodidades básicas compartidas que no constituyen algo desequilibrante por todo el edificio
JAE – Básicamente el servicio, la piscina externa, la piscina interna; eso no es común en Rocha.
VA – Estoy de acuerdo, pero en la azotea, por ejemplo, que es un nivel generalmente no aprovechable de una vivienda, hemos decidido implantar, para uso de todos los propietarios, una barbacoa con una piscina, un deck y un solarium para aprovechar la mejor vista que tiene el edificio. Los 36 apartamentos que entre los dos bloques va a tener el Vista Oceánica van a aprovechar esa hermosa vista desde el punto donde la mejor se la aprecia, que es el nivel más alto del edificio, donde hay una barbacoa muy abierta pero techada para que se pueda usar todo el año, con una piscina que será aprovechada solamente cuando el clima lo permita. Y además, tenemos en planta baja servicios que tampoco son desequilibrantes, pero que son importantes. Por ejemplo, si usted va en invierno a La Paloma y se quiere dar un bañito en agua climatizada, tendrá su piscina; hay un gimnasio hoy se brinda mucha atención a la parte física, una sala para que los chicos jueguen, un lugar donde mirar televisión en un plasma y jugar a las cartas. Todo eso, en áreas que de cualquier manera, por estar techadas por debajo del nivel del primer piso, se tiene igual; el asunto es aprovecharlas de la mejor manera para que el edificio goce de ese confort que tiene que tener.
JAE – Quiero preguntarle por las inversiones en Uruguay y el ciclo económico global que se está registrando en materia de viviendas.
Por ejemplo, JP Morgan tiene un fondo de inversión en Real Estate, Estados Unidos, y hay grandes fondos internacionales que están recomendando, como forma de aprovechar el nuevo ciclo alcista de los inmuebles en Estados Unidos, volcarse a adquirir baratas las propiedades en ese país para luego venderlas caras. Esto sería un cambio con respecto al desplome que sufrieron Estados Unidos, España y otros países europeos. ¿Cómo se ubica esto? ¿Esto no afecta las perspectivas para el negocio en Uruguay?
VA – Evidentemente, el que piensa que comprando hoy propiedades que han tenido precios muy importantes hace un tiempo y que hoy no los tienen, hace un buen negocio y está en condiciones de hacerlo, puede especular con que eso va a ocurrir y es legítimo que lo haga. En ese sentido, hay gente notoria que está comprando propiedades en la Florida, no sé si en España todavía, para aprovechar el ciclo bajista y después una eventual una suba
EC – ¿Esto no puede afectar las perspectivas para el desarrollo inmobiliario en Uruguay?
VA – En general, el que compra en Uruguay no lo hace tanto con fines especulativos, sino con otro tipo de fines. No desdeña lo que puede ser una rentabilidad con un alquiler, básicamente compra para un destino prácticamente personal.
Pienso que en ese sentido no afecta. Los que compran en Punta del Este y los que ahora muestran preferencia por lugares un poco más agrestes hacen pesar otros factores en la decisión de comprar una vivienda.
Por otro lado, aun dentro de esa tendencia bajista, los precios siguen siendo superiores en esos mercados que usted menciona, tienen costos muy elevados de mantenimiento que cuando el mercado está difícil no permiten que uno se quede muy tranquilo y muy quieto esperando. Solamente lo puede hacer el que está sentado arriba de una fortuna y no le hace demasiado volcar una parte de su capital a ese tipo de inversiones especulativas.
En el caso de Punta del Este creo que inciden otros factores, que tienen mucho que ver con que sin duda es el balneario regional más importante, y eso atrae a gente que lo quiere utilizar por sí misma y no con carácter meramente especulativo.
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